A nova interpretação da Lei do Distrato: equilíbrio entre proteção e norma específica

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi criada para trazer segurança jurídica ao mercado imobiliário, estabelecendo parâmetros objetivos para retenções, prazos de devolução e condições de rescisão nos contratos de promessa de compra e venda. Com o tempo, porém, a rigidez literal de alguns dispositivos mostrou conflito com princípios fundamentais do Direito do Consumidor, como a vedação à perda total das prestações pagas e a proibição de cláusulas abusivas, previstos nos artigos 53 e 51, II, do Código de Defesa do Consumidor.

Recentemente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar quatro recursos especiais, firmou um entendimento que representa uma nova leitura da Lei do Distrato em harmonia com o CDC, impondo limites concretos às retenções e reforçando a proteção do consumidor.

A Corte reconheceu que, sempre que houver relação de consumo, as regras do Código de Defesa do Consumidor prevalecem sobre dispositivos da Lei do Distrato que contrariem seus princípios. Estabeleceu ainda que o limite máximo de retenção é de 25% do total pago pelo comprador, englobando penalidades, comissões, taxas e demais deduções. Esse percentual deve ser tratado como teto absoluto, assegurando ao consumidor o direito de receber de volta, no mínimo, 75% do valor desembolsado.

O Tribunal também reafirmou que a devolução dos valores deve ser imediata e em parcela única, ou de forma equivalente justa, não podendo ser condicionada à conclusão da obra ou parcelada de modo abusivo, conforme já consolidado na Súmula 543 do STJ. Outro ponto relevante foi a definição sobre a taxa de fruição: só é cabível se houver efetiva utilização do imóvel. Nos casos de lotes sem edificação, por exemplo, o STJ afastou a cobrança por ausência de uso.

Embora o acórdão não tenha caráter vinculante, torna-se um precedente relevante e orientador para os tribunais e para o mercado imobiliário, impondo a necessidade de adaptação dos contratos que contenham cláusulas desproporcionais.

Essa nova interpretação traz efeitos práticos significativos. Reforça a proteção do consumidor, reduzindo retenções abusivas e prevenindo perdas financeiras injustas. Impõe limites às cláusulas contratuais, que agora não podem ultrapassar o teto de 25% nem condicionar a devolução a prazos excessivos. Exige das incorporadoras e loteadoras revisão de suas minutas contratuais, sob pena de riscos jurídicos e de questionamentos futuros. Também pode gerar impacto econômico, já que limita o fluxo de caixa das empresas, sobretudo em empreendimentos em andamento.

Entre as críticas à decisão, há quem defenda que ela possa comprometer a segurança jurídica do setor imobiliário, sustentando que a Lei do Distrato foi criada justamente para regular essas situações e que sua aplicação não deveria ser afastada em nome da norma mais protetiva. Outros apontam o risco de o CDC se sobrepor indevidamente à lei setorial, esvaziando parte de sua função regulatória. Há ainda debate sobre o que deve ou não ser incluído no cálculo dos 25% e sobre a aplicabilidade da decisão a contratos já encerrados ou distratos homologados judicialmente.

Para os operadores do Direito, a decisão do STJ impõe atenção redobrada. É recomendável revisar cláusulas de distrato, ajustar prazos de devolução e garantir transparência quanto aos critérios de retenção. Nos litígios, será essencial invocar os princípios da boa-fé, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, sustentando a compatibilidade entre a Lei do Distrato e o CDC.

A nova interpretação do STJ não revoga a Lei nº 13.786/2018, mas redefine seu alcance à luz do microssistema de proteção do consumidor. O limite de 25% atua como barreira contra retenções desproporcionais, e a exigência de devolução imediata impede que o comprador fique vinculado indefinidamente a obrigações unilaterais.

Esse entendimento reafirma a busca por equilíbrio entre a previsibilidade contratual e a proteção do vulnerável, valores que precisam coexistir no Direito Imobiliário. Afinal, a compra de um imóvel não é apenas um negócio jurídico, mas a materialização de um sonho e a Justiça não pode se omitir quando o sonho é transformado em ônus.

Por Dr. Mauro Sérgio Mota de Souza
Advogado Especialista em Direito do Consumidor